相对于集中在珠海、重庆两地的格力地产，美的置业控股已将项目覆盖全国34个城市并有意冲击业内十强，但该公司的净负债率仍高出同业平均水平40个百分点

北京时间2018年6月18日凌晨1点，拥有84745个坐席的莫斯科卢日尼基体育场，比分定格在1：0。

高傲的德国战车打破了自己36年世界杯首场不败的记录。然而这仅仅是开始，一周之后，建成不过五年的喀山竞技场，日耳曼人彻底出局。

一首《凉凉》已不能表达某些远道而来中国球迷的心情，“今晚天台好冷”的哀嚎同一时刻传遍各大网络平台。

世界杯的赛场从不缺少冷门，从不缺少冷气，自然不会缺少冷战。

美的集团(000333.SZ)与格力电器(000651.SZ)这对欢喜冤家，就在场外打得不亦“热”乎——格力称其“高效螺杆式水冷冷水机组”是中标世界杯场馆的唯一水机品牌;而美的则表示，其中央空调中标了本次世界杯赛事中11个场馆的空调项目。

双方的关系事实上一直如此，相互对标不敢丝毫留力。其实，除了空调，除了在俄罗斯，另一块战场上硝烟也腾空而起。

这一次，关于房地产。

不同于格力地产(600185.SH)当年的A股借壳上市，美的置业控股有限公司(下称美的置业控股)将目光投向了近期异常热闹的香港联交所。

随着招股书的披露，何享健地产王国的“野心”也暴露在公众面前：致力于成为中国十大房地产开发商之一，覆盖中国50个城市，并成为“房地产开发+产业”的复合型企业集团。

《投资时报》记者注意到，作为此次上市主体的美的置业控股，2017年11月末才在开曼群岛注册成立。不过美的集团名下地产板块——美的置业集团(美的置业控股全资附属公司)早在2004年即已从事物业项目开发，目前已在全国34个城市累计开发117个物业项目，并在2017年12月底由控股方进一步注资60亿元。

目前，美的置业控股注册资本10亿港元，已发行10亿股股份，预计该公司此次IPO将发行10亿股股份，法定股本增至20亿元。

值得一提的是，美的置业集团通过何享健家族多番股权运作，已于2009年11月份移出美的集团。目前，美的置业集团由美的建业(香港)直接和间接拥有全部股权，成为何享健家族全权控制的私人企业。即便此次上市后，何氏家族仍拥有其半数左右的股权。

福布斯2018全球富豪排行榜显示，何享健目前财富价值201亿美元，位列中国富豪榜第六位。如果美的置业控股上市成功，那么年过古稀的何享健将坐拥4家上市公司，其中仅美的集团市值即高达3600多亿元。

为赶上中国房地产规模化发展的动车，当然也为了不让格力地产专美，在过去3年里，美的置业控股合约销售额突飞猛进，分别为111亿元、206亿元、507亿元，按年同比增幅为86%、146%，复合年增长率更达到114%。当然与此同时其也同样面临巨大的偿债压力。赴港上市寻求资本市场融资，成为美的置业控股高杠杆扩张下的燃眉之急。

针对该公司有关上市方面的市场普遍关心问题，《投资时报》记者向该公司董秘办发送采访提纲询问，截至发稿日尚未收到回复。

美的地产王国的秘密

据招股书披露，美的置业控股近年来的借款总额(包括银行贷款及其他借贷和公司债券)持续增长，2015年至2017年末及2018年一季度末分别为114.53亿元、243.59亿元、382.55亿元以及435.79亿元。《投资时报》记者计算发现，2015—2017年美的置业控股的净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。

尤为值得关注的是，美的置业控股有息负债增长较快，但净债务与权益比率却在2017年出现急剧下降。其实原因不难解释，由于2017年12月底该公司控股方向美的置业控股一次性注资60亿元，导致公司权益总额增加进而大幅稀释了负债率。

据亿翰智库研究报告显示，2017年上市房企整体平均净负债率仅达到79.43%，美的置业控股同期净负债率超出行业平均水平近40个百分点。而至2018年3月31日，该公司的净负债率已进一步上升至181.4%。

记者计算后发现，截至2017年年底，格力地产的该项数值为101.7%。

美的置业控股约34.5%的借款均通过信托及其他融资安排，该公司也在招股书中提及了信托融资的风险性，并说明了以信托为首的非标业务融资目前正受到相关部门的严格监管，对日后公司的融资渠道可能会有一定的影响。

同时，美的置业控股现金流管理上存在巨幅波动的现象。招股书数据显示，2015年至2017年末，其经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元以及-57.74亿元，均为负数，2015年至2017年末及2018年一季度末，公司期末持有现金及现金等价物余额分别为20亿元、33亿元、199亿元及157亿元。美的置业控股同样没有解释期内影响公司在手现金出现大幅波动的因素。

此外，《投资时报》记者还发现，在资金往来方面，美的置业控股与控股股东及关联方之间存在金额巨大的非经营性往来款。

2015年至2017年末及2018年一季度末，美的置业控股应收控股股东及关联方的款项金额为11亿元、18亿元、11亿元及9亿元;应付控股股东及关联方款项金额为51亿元、28亿元、49亿元及29亿元。

另外，美的置业控股亦从控股股东及关联方取得借款，上述期末借款余额分别为20亿元、17亿元、29亿元及30亿元。

做地产的那个格力

毫无疑问，当投资者对美的置业控股产生兴趣时，格力地产势必成为最好的参照系。

而拥有国企背景的格力地产，早已于2007年年底完成A股的借壳上市。

不同于美的置业控股全国范围内的大张旗鼓，以“立足珠海、区域布局”为发展战略的格力地产，其房地产项目目前仅于珠海及重庆两座城市展开。2016至2017年，格力地产营收达到31.22亿元、31.30亿元，并分别实现扣非净利润5.60亿元、6.71亿元。某种意义上，这是一家袖珍型地产上市公司。

格力地产的总股本为20.6亿股。截至2018年6月29日收盘，这家过去52周最高录得6.77元/股的公司，其股价已一路下行至5.44元/股，总市值亦略有下滑至105亿元。

截至2017年12月31日，格力地产总资产为273.34亿元，归属于母公司股东权益达到78.12亿元，分别比2016年度增长3.63%和6.98%。

负债方面，2016年至2017年，格力地产负债分别达到190.18亿元、195.04亿元，净负债率分别为52.83%、101.7%。截至2017年末，格力地产2017年末借款余额为161.38亿元，2018年4月末的借款余额为177.62亿元。

2018年4月末累计新增借款中，银行借款累计新增11.3亿元，占上年末净资产比例14.43%;公司债券、其他债券及债务融资工具新增10.14亿元，占净资产比例12.95%;其他借款减少5.2亿元，占净资产比例6.64%。

与美的置业控股相同，格力地产在现金流管理方面也存在波动现象。招股书数据显示，2016年至2017年，格力地产经营现金流量净额分别为-12.35亿元及-21.02亿元，期末持有现金及现金等价物余额分别为43.27亿元、27.93亿元。

并不像美的置业控股那样通过高杠杆加速自己的规模扩张，格力地产更多是在苦心经营自己眼皮底下的地盘。市场分析人士指出，房地产投资周期较长，资金需求较大，如果过多投资地产很容易冲击主业。这亦是格力集团过去十年来不刻意扶植格力地产的原因。

不过，随着美的置业控股赴港上市，这场空调之外的暗战有可能升级。